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DAL RECUPERO ALLA NUOVA COSTRUZIONE, DALLA NUOVA COSTRUZIONE ALLA TRASFORMAZIONE 15/03/2006
L'intervento del Cresme al convegno NAD
Il Cresme già nel 1997-98 si era occupato di studiare il mercato delle demolizioni, un settore interessante che negli anni a seguire ha portato gli studiosi ad alcune riflessioni: qual è il ruolo delle costruzioni nell’economia italiana di oggi? Cosa accade ai mercati della costruzione, della ristrutturazione ed anche delle demolizioni? Al convegno NAD Associazione Nazionale Demolitori Italiani, il Cresme, oltre a rispondere a queste domande, ha presentato considerazioni strategiche rispetto allo scenario evolutivo del mercato dei prossimi anni.


La situazione in Italia

Tra la fine del 2004 e l’inizio del 2005 il PIL mostra una situazione di recessione. Lo scenario previsionale dei prossimi anni è uno scenario di crescita indispensabile affinché il nostro Paese esca da questa situazione. In questa prima metà degli anni 2000 l’economia del Paese è cambiata in maniera significativa. Andando a leggere i dati di contabilità nazionale si osserva che il PIL, nel complesso dei quattro anni 2001 2002 2003 2004, è cresciuto solamente del 3,4%, e nei primi nove mesi del 2005 (-00,3). Nella fase 1997-2000 (il 1997 è stato l’anno del boom della crescita del mercato della costruzioni) era cresciuto quasi del 9%. In questi anni, nella prima metà degli anni 2000 sono cresciute solo due aree di mercato: la spesa pubblica (9%) che nel quadriennio precedente era cresciuta solo del 4%, e gli investimenti in costruzioni (6,3%), che nel quadriennio precedente erano cresciuti dell’11,4%. Sono invece diminuiti i consumi delle famiglie, un trend che difficilmente si ferma e di c’è memoria solo in occasione della crisi del 1993-94 e poche altre volte dopo il secondo dopoguerra. La crescita nel quadriennio 2001-2004 della spesa delle famiglie è stata solo del 3,6% contro il 12.3% del periodo precedente. Gli investimenti fissi, e questo è il problema principale, sono cresciuti solo del 2,4% considerando anche gli investimenti in costruzioni, contro il 20% del periodo precedente.

Gli investimenti in macchinari e attrezzature sono diminuiti (-5,5%), contro una crescita del 27% dei primi 6 mesi dell’anno 2005. L’Italia ha perso competitività non investendo in tecnologia e innovazione, ha perso competitività sui mercati internazionali e le esportazioni si sono ridotte dello 0,5% nel quadriennio (0.4% quest’anno), quando erano cresciute del 21% sulla fine degli anni ’90.

Tabella 1 - Investimenti nelle costruzioni (variazione % su anno precedente - calcolate su valori costanti)
  1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Investimenti in nuove costruzioni di cui: 3.5% 5.6% 8.4% 7.9% 1.4% 2.3% 1.5% 0.6%
Residenziali 1.9% 6.2% 8.5% 6.3% 5.2% 7.1% 5.3% 2.0%
Non residenziali private 2.1% 7.6% 8.0% 13.8% -8.5% -5.0% -4.0% -2.0%
Non residenziali pubbliche 7.2% 2.5% 8.5% 4.2% 4.4% 0.1% 1.5% 0.7%
Genio civile 7.0% 2.8% 8.6% 4.0% 7.5% 3.3% 0.6% 0.5%
Investimenti di rinnovo di cui: 6.5% 5.8% 2.1% -1.7% -0.6% 0.1% -0.5% 0.0%
Residenziali 8.0% 6.9% 0.3% -3.0% -0.6% 0.0% 0.0% 0.5%
Non residenziali private 2.0% 4.8% 2.0% -2.5% -4.0% -2.0% -2.0% -0.6%
Non residenziali pubbliche 9.0% 4.0% 4.0% 1.0% 2.9% 1.3% 1.1% 0.1%
Genio civile 8.0% 4.6% 7.7% 2.5% 3.0% 3.1% -0.8% -0.7%
TOTALE INVESTIMENTI 5.0% 5.7% 5.1% 3.0% 0.4% 1.3% 0.5% 0.3%
Manutenzione ordinaria 5.4% 5.1% 2.5% 1.3% 0.0% 0.5% -0.4% -0.2%
VALORE DELLA PRODUZIONE 5.1% 5.6% 4.6% 2.7% 0.3% 1.1% 0.4% 0.2%
Fonte: CRESME/SI


Il mondo delle costruzioni

Una situazione economica molto difficile per il nostro Paese che però ha un protagonista: il mondo delle costruzioni. La forte crescita degli investimenti nel settore delle costruzioni residenziali, non residenziali e nelle opere pubbliche e il boom del mercato immobiliare.



Mentre la crescita del PIL negli anni tra il 2001 ed il 2004 è stata del 3-4%, gli investimenti in nuove costruzioni è aumentata del 19%. Gli investimenti in opere pubbliche hanno fatto segnare un +36,5%, con un incremento dell’occupazione nel settore delle costruzioni pari ad un +15,4%, quando il settore dei servizi, vale a dire il settore più dinamico della nostra economia, è cresciuto solamente del 6%.

Questo ha portato le famiglie a rinunciare ad investire in altre forme alternative il loro denaro, gli imprenditori hanno rinunciato alla competizione e all’innovazione, il settore pubblico alle politiche di sviluppo; tutti hanno scelto il settore delle costruzioni. Non si sono mai investite così tante risorse nel settore delle costruzioni come in questo periodo.

Si tratta di nove anni di crescita ininterrotta; un fenomeno simile era accaduto solo dal 1951 al 1965 con il miracolo economico italiano. Possiamo paragonare quindi quella crescita economica sorprendente che ha segnato il passaggio da un modello agricolo a quello industriale, a quello più attuale che vede per esempio la grande immigrazione che influisce sul cambiamento della domanda abitativa.

Tabella 2 - Numero di compravendite di abitazioni e nuoa costruzione - 1997- 2005
  Compravendita Nuova produzione residenziale Mercato abitazioni usate
2000 710.935 - 198.138 - 512.797 -
2001 899.581 1.6% 222.000 12.0% 477.581 -6.9%
2002 783.379 12.0% 242.000 9.0% 541.379 13.4%
2003 783.718 0.0% 252.000 4.1% 531.718 -1.8%
2004 825.395 5.3% 278.000 10.3% 547.395 2.9%
2005* 835.893 1.3% 300.000 7.9% 535.893 -2.1%
Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI- Agenzia del Territorio per la compravendita e dati CRESME/SI sulla nuova produzione residenziale (*) stime CRESME per il 2005


Il mercato delle costruzioni

Il Cresme afferma che anche il 2006 sarà di crescita in quanto il sistema imprenditoriale è cresciuto e si è dimensionato su di un mercato con dimensioni e fatturati di picco. Cosa accadrà quando questo mercato comincerà a frenare nei prossimi anni? L’analisi viene resa più difficile, dalla forte segmentazione del settore delle costruzioni, dalle forti differenze che c’è tra i diversi comparti di attività. Ci sono tanti mercati con dinamiche anche diverse tra di loro.

Il boom della seconda metà degli anni ’80 è finito con la crisi del mercato immobiliare, con l’over produzione nella fase finale del ciclo nel settore terziario. Nella fase che va dal ’97 sino al 2000 tutto tira, sia le nuove costruzioni, sia la manutenzione. La forte crescita negli investimenti in manutenzione ordinaria e straordinaria, ha fatto sì che gli anni ’90 non fossero durissimi. C’è stato un cambiamento strutturale del mercato che si è misurato sostanzialmente con gli interventi di riqualificazione e di trasformazione del patrimonio esistente. Interventi che lasciavano presumere interventi di demolizione, tanto è che le tonnellate dei detriti prodotte sono state moltissime, ma si è trattato solo di interventi di microdemolizione. Gli anni 2000 sono anni di un fortissima espansione del territorio. Nuove costruzioni residenziali e sino al 2003 non residenziali. Nuove opere pubbliche e un freno al mercato della manutenzione. Perché? Perchè l’economia va male e le famiglie non spendono per ristrutturare.

Tabella 3 - Produzione media annua in migliaia di unità di abitazioni dal 1951 ad oggi
anni '50 350.000
anni '60 500.000
anni '70 550.000
anni '80 300.000
anni '90 250.000


Per capire che cosa succede occorre entrare nei segmenti, nei comparti di attività del settore delle costruzioni. Bisogna occuparsi di edilizia residenziale.

Si pensava che dopo gli anni ’80-‘90 (Tab 3) il trend della produzione delle abitazioni negli anni 2000 sarebbe scesa alle 200.000 unità. Ad oggi siamo già a 300.000 abitazioni nuove rispetto alle 200.000 previste.

E’ interessante osservare come negli anni ’90 lo stock del patrimonio edilizio che ha superato i 40 anni che comincia a necessitare di interventi importanti per mantenere lo standard funzionale (ristrutturazioni).

Sono inoltre intervenuti altri fattori tra cui le nuove normative, i consumi, le esigenze delle famiglie.

Negli anni 2000 è il boom delle nuove costruzioni, con uno sviluppo da anni ’70 anche come tipologia edilizia.

E’ tornata la promozione immobiliare, professionale, edifici plurifamiliari.

Quindi promozione immobiliare, investimento immobiliare, questo ha cambiato, il mercato del microrecupero, con la fortissima crescita delle piccole imprese artigiane che demolivano per ristrutturare.

Dal ’97 ad oggi in Italia si sono compravendute 7.000.000 di abitazioni, pari al 26% dello stock abitativo del nostro paese. Un dato sorprendente che ha a che fare con vari elementi:

- Il tasso di sconto e i tassi di interesse per i mutui delle case;

- la crisi della borsa, che ha portato le famiglie, senza più i BOT, ad investire in case;

- un forte desiderio di benessere e che ha portato l’’80% degli italiani a comprare una casa più grande producendo indebitamento ed un boom del mercato immobiliare (producono vendite ed acquisto);

- la richiesta delle “nuove” famiglie: i figli tra i 30 e 40 anni che finalmente lasciano la casa paterna e gli immigrati regolarizzati che lavorano e si ricongiungono portando in Italia i propri famigliari.

Ma la situazione del mercato immobiliare sta cambiando, si stanno fermando la domanda di investimento e la domanda di qualità. Solo le nuove famiglie tengono ancora e terranno fino al 2007-2008 quando quest’onda demografica italiana tenderà a defluire e resteranno soltanto le richieste degli immigrati (fermo restando le politiche di immigrazione).

Il mercato non residenziale dal 2003 è crollato. Crollato l’industriale, un po’ meno il commerciale, sono crollati gli uffici. Il crollo repentino deve tenere presente gli oltre 140.000.000 di m3 di edilizia non residenziale del 2002; bisognerà aspettare la ripresa economica, se ci sarà, nel 2007-2008 per vedere dati positivi.

Tabella 4 - Stima della spesa delle famiglie per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
  2003 2004 Var.%
Manutenzione ordinaria 1.682 1.389 0.4
Tinteggiatura e carta da parati 680 742 9.0
Riparazione impianto idrico, sanitario e riscaldamento 511 433 -15.3
Riparazione impianto elettrico 126 95 -24.6
Riparazione e manutenzione porte, infissi e pavimenti 365 419 15.1
Manutenzione straordinaria 3.262 2.781 -14.7
Rifacimenti esterni 1.598 1.161 -27.4
Rifacimenti interni 501 581 15.9
Rifacimento impianto idrico e/o sanitario 436 306 -29.8
Sostituzione di porte, finestre e infissi 318 335 5.3
Rifacimento o installazione impianto di riscaldamento 408 398 -2.4
Fonte: elaborazione CRESME su indagine ISTAT sui consumi della famiglie (28.000 famiglie)

Previsioni

Nei prossimi anni il mercato dell’edilizia frenerà anche se non accadrà per tutti i segmenti di mercato. Sicuramente l’offerta di questi anni non è un offerta di qualità e di conseguenza si capisce quali saranno i segmenti che cresceranno. Certamente il mercato che interessa al settore delle demolizioni è quello del recupero e della trasformazione urbana. Secondo il Cresme, si tratta di un mercato da studiare verso il quale, un associazione come NAD che rappresenta il settore a livello nazionale, può promuovere azioni particolari giocando un ruolo interessante.



Chi si occupa di riqualificazione ha problemi di demolizione, ha necessità di bonificare. Questo è un mercato importante e in forte crescita e c’è spazio per un’azione.

Un altro elemento importante è rappresentato dall’impatto delle tecnologie negli edifici; il tema del facility manager e dello sviluppo delle multiutility nelle grandi città. Oggi i principali investitori in termini di crescita in opere pubbliche sono le multiutility. che sono fortemente cambiate. Il settore più interessante è rappresentato dalle problematiche ambientali. Il tema del risparmio energetico, le politiche sugli edifici di periferia che richiedono interventi di riqualificazione. Si tratta di politiche particolari che porteranno alla necessità di ristrutturazioni complesse di quegli edifici già esistenti, non con demolizioni complete bensì, con la demolizione di parti significative e la realizzazione di nuovi elementi, che ridisegneranno sostanzialmente l’edificio. Questo rappresenta un mercato in crescita interessante sul quale vale la pena di riflettere.
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